Законы «Об обществах с ограниченной ответственностью» и «Об акционерных обществах» содержат статьи о крупных сделках (ст. 46 и ст. 78 соответственно).

Для конкретного ответа по Вашей ситуации нужен анализ Устава компании А для получения ответа на следующие вопросы:

нужно ли одобрение крупной сделки общим собранием участников (акционеров);

является ли деятельность компании А как застройщика обычной хозяйственной деятельностью.

Кроме того, статьей 35 Семейного кодекса РФ предусмотрено:

«1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки».

Таким образом, Семейный кодекс предполагает одобрение сделки физического лица его супругой (супругом).

В дополнение к изложенному приводим некоторые комментарии по вопросу крупных сделок.

14. Договор инвестирования строительства как сделка, связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения имущества ООО

Основные применимые нормы:

- п. 1 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон об обществах с ограниченной ответственностью).

С 01.07.2009 в п. 1 ст. 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью определены критерии отнесения сделки к крупной и приводятся отдельные примеры сделок, которые могут признаваться таковыми при соответствии этим критериям. Договора инвестирования строительства в числе таких сделок нет.

До указанной даты данная норма не содержала примеров сделок, которые могут быть отнесены к крупным. В связи с этим в судебной практике возник вопрос: является ли такой договор сделкой, связанной с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения имущества ООО?

14.1. Вывод из судебной практики: Договор инвестирования строительства может признаваться сделкой, связанной с отчуждением имущества общества с ограниченной ответственностью.

Судебная практика:

Примечание: Суд отказал в удовлетворении требований о признании договора инвестирования строительства недействительным на основании нарушения положений ст. 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью о крупных сделках, поскольку исходя из положений устава общества одобрения крупной сделки общим собранием не требовалось. Таким образом, суд косвенно подтвердил, что договор инвестирования строительства может признаваться крупной для ООО сделкой.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.05.2008 по делу N А82-3600/2007-10

"...Как видно из документов и установил суд, ООО "Садко" (заказчик) и ООО "Раббер" (инвестор) заключили договор инвестирования строительства торгово-складского комплекса, расположенного по адресу: Ярославская область, город Ростов, Борисоглебское шоссе, 7 (далее - объект), от 14.12.2006. Согласно договору инвестор принял на себя обязательство профинансировать строительство объекта, а заказчик - обеспечить его строительство в соответствии с проектной документацией и после ввода объекта в эксплуатацию передать его инвестору.

В силу пунктов 1 и 6 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более двадцати пяти процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества.

Уставом общества может быть предусмотрено, что для совершения крупных сделок не требуется решения общего собрания участников общества и совета директоров (наблюдательного совета) общества.

В пункте 6.3 устава ООО "Раббер" указаны полномочия, относящиеся к исключительной компетенции общего собрания участников. Принятие решений о заключении крупных сделок в перечень данных полномочий не включено. Пунктом 6.7 предусмотрено, что в компетенцию директора, как единоличного исполнительного органа общества входят все вопросы, не отнесенные к исключительной компетенции общего собрания участников. С учетом указанного суд пришел к обоснованному выводу о том, что заключение директором ООО "Раббер" спорного договора не противоречит ни уставу общества, ни требованиям закона, поэтому основания для признания указанной сделки недействительной отсутствуют..."

1. Понятие обычной хозяйственной деятельности акционерного общества и некоторые критерии ее определения

Основные применимые нормы:

- п. 1 ст. 78 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (далее - Закон об акционерных обществах).

Согласно п. 1 ст. 78 Закона об акционерных обществах крупными сделками не признаются, в частности, сделки, совершенные в процессе обычной хозяйственной деятельности общества. Однако законодательством не установлены ни понятие обычной хозяйственной деятельности, ни критерии ее определения. Разъяснения ВАС РФ по данной проблеме также не являются исчерпывающими.

При рассмотрении исков, связанных с оспариванием крупных сделок, суды, как правило, признают обычной хозяйственной деятельностью осуществление обществом текущих хозяйственных операций, таких как реализация продукции, приобретение сырья, выполнение работ, условия которых являются экономически оправданными.

Однако приобретение (отчуждение) обществом основных средств по цене, значительно превышающей цену по аналогичным сделкам, вряд ли можно признать обычной хозяйственной деятельностью. Так же и заключение договора, аналогичного заключенным ранее, но на сумму, в несколько раз превышающую прежние, может свидетельствовать о совершении крупной сделки.

Исходя из судебной практики, критериями определения обычной хозяйственной деятельности для целей квалификации сделки могут являться неоднократное совершение аналогичных сделок либо намерение заключать их на постоянной основе в будущем. Кроме того, к указанным критериям можно отнести цену сделки, которая должна быть сопоставима с рыночной стоимостью аналогичного товара либо с ценой аналогичных сделок, заключенных обществом.

Вместе с тем выделенные критерии не являются универсальными и должны рассматриваться в совокупности с обстоятельствами каждого конкретного дела. Для определения того, относится ли сделка к числу совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности, в суде подлежат исследованию следующие доказательства:

- устав общества, в котором определены цели его создания и деятельности;

- оспариваемый договор, в котором должна быть указана цель его заключения;

- аналогичные договоры (если они заключались обществом);

- аудиторское заключение (если оно имеется);

- деловая переписка общества с контрагентами.

Учитывая отсутствие законодательного регулирования, в судебной практике возникает вопрос о критериях (совокупности критериев), которыми следует руководствоваться при определении обычной хозяйственной деятельности общества для целей квалификации сделок как совершенных в процессе такой деятельности.

1.2. Вывод из судебной практики: Обычной хозяйственной деятельностью акционерного общества является совершение сделок, предусмотренных уставом, а также текущих хозяйственных сделок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.09.2008 по делу N А11-10965/2007-К1-1/552/18

"...При разрешении спора суд пришел к выводу об отсутствии взаимосвязанности оспариваемых договоров, совершенных в процессе обычной хозяйственной деятельности и не требующих одобрения со стороны органа управления Общества.

Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце 5 пункта 30 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.11.2003 N 19, к сделкам, совершаемым в процессе обычной хозяйственной деятельности, могут относиться, в том числе сделки по получению кредитов для оплаты текущих операций. Таким образом, к кредитному договору, заключенному хозяйственным обществом в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности, положения законодательства о крупных сделках не применяются независимо от размера полученного по нему кредита.

Хозяйственной деятельностью принято считать осуществление сделок, предусмотренных уставом хозяйствующего субъекта, а также направленных на осуществление текущих хозяйственных сделок.

Суд первой инстанции установил, что целью привлечения Обществом кредитных средств стала необходимость покрытия обязательств в платежном обороте заемщика, заемные ресурсы обеспечили его хозяйственную деятельность и были направлены в том числе, на погашение обязательных платежей, выплату заработной платы, расчеты по текущим финансово-хозяйственным операциям. Принадлежащее Обществу недвижимое имущество заложено по оспариваемой сделке залога (ипотеки) в обеспечение кредитных обязательств заемщика, поэтому спорный договор ипотеки заключен в пределах потребностей юридического лица для решения вопросов, возникающих в процессе текущей хозяйственной деятельности.

При таких обстоятельствах у арбитражного суда не имелось правовых оснований для признания сделок недействительными как совершенных с нарушением требований корпоративного законодательства. В удовлетворении иска истцу отказано правомерно..."