просм.

2012 год. Купля-продажа нежилого помещения физическим лицом юридическому лицу.

1. По договору купли-продажи от 2.07.12 г. физическое лицо покупает нежилое помещение у другого физического лица за 900000 руб.

Вопрос: с какой стоимости будет рассчитан налог на имущество физических лиц у лица, которое приобрело нежилое помещение, если оценочная стоимость выше продажной?

2. Физическое лицо далее продает юридическому лицу нежилое помещение за 900000 руб. (в собственности менее года).

Вопрос: какие налоги будет уплачивать физическое лицо и юридическое лицо, с какой стоимости имущества, если физическое лицо и юридическое лицо один и тот же человек?


Ответы

В соответствии со ст. 5 Закона РФ от 09.12.1991 N 2003-1 (ред. от 29.06.2012) «О налогах на имущество физических лиц» «Налог исчисляется на основании данных об инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января каждого года. Порядок расчета такой стоимости устанавливается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления кадастрового учета и кадастровой деятельности».

В Инструкции МНС РФ от 02.11.1999 N 54 (ред. от 27.02.2003) «По применению Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц» указано, что «Инвентаризационная стоимость - это восстановительная стоимость объекта с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги».

В силу п. 5.1 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37, определение стоимости здания, строения ведется БТИ раздельно для целей статистического учета (полная балансовая стоимость и остаточная балансовая стоимость) и для налогообложения физических лиц (действительная инвентаризационная стоимость). В технических паспортах БТИ указывают полную балансовую и остаточную (с учетом износа) балансовую стоимость здания, строения, применяемую для их статистического учета, а также действительную инвентаризационную стоимость для целей налогообложения физических лиц.

Действительная инвентаризационная стоимость определяется БТИ в соответствии с Порядком оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности, утвержденным Приказом Минстроя России от 04.04.1992 N 87 (п. 5.3 данной Инструкции).

Таким образом, сумма сделки, по которой приобретено помещение, не влияет на величину базы для исчисления налога на имущество физических лиц.

При продаже физическим лицом имущества, которое находилось в его собственности менее 3-х лет, у него возникает доход, подлежащий обложению НДФЛ в соответствии со ст. 208 НК РФ как «доходы от реализации: недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации».

В соответствии со ст. 220 НК «налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов».

Таким образом, при продаже помещения, приобретенного за 900000 руб., за 900000 руб. налоговая база для исчисления НДФЛ будет равна 0 руб.

В запросе юридически неверно указано, что физическое и юридическое лицо один и тот же человек. Физическое лицо не может быть юридическим лицом даже в том случае, если в коммерческом обществе он является единственным участником (акционером) и единственным работником. В этом случае физическое лицо и Общество, которое оно представляет, будут взаимозависимыми лицами, что Законом не запрещается, но дает право налоговым органам проверить обоснованность цены сделки.

С момента приобретения помещения Общество будет платить налог на имущество организаций, рассчитываемый по установленным ставкам от среднегодовой остаточной стоимости имущества по данным бухгалтерского учета (ст. 375 НК).

16 января 2014, 14:15